Allgemeines
Das italienische Recht unterscheidet sich in wesentlichen Bereichen vom deutschen, österreichischen oder Schweizer Recht. Dies gilt insbesondere für das Immobilienrecht, das Erbrecht oder für das Steuerrecht. Mangelnde Kenntnis führt daher leicht zu Fehlvorstellungen über die rechtlichen Konsequenzen von Rechtshandlungen, z.B. beim Abschluss von Verträgen oder zur Steuerpflicht.
Vertrauen Sie nicht darauf, Ihre Rechtsprobleme ohne weitere Hilfe nur durch Recherchen im Internet lösen zu können. Dort findet man sicher wertvolle Informationen und Hinweise, allerdings ohne die Gewähr, ob diese noch aktuell oder gerade auf Ihren besonderen Fall anwendbar sind. So finden Sie z.B. immer noch "Ratschläge" im Internet zur sog. Unterverbriefung bei italienischen Kaufverträgen, obwohl sich die Rechtslage seit 2006 grundlegend verändert hat.
Deshalb sollten Käufer von Immobilien nicht auf die Unterstützung von Fachjuristen verzichten, wenn sie die Immobilie in Italien problemlos erwerben und später sorgenfrei besitzen wollen. Die Schutzgemeinschaft Italien hilft dabei zu fairen Konditionen.
Immobilienerwerb in Italien
In Italien wird üblicherweise zunächst ein Vorvertrag abgeschlossen und danach erst der notarielle Kaufvertrag. Dem Vorvertrag ( compromesso di vendita oder preliminare) kommt dabei besondere Bedeutung zu, da in diesem die Weichen für das Kaufgeschäft gestellt werden. Der Vorvertrag ist rechtlich bindend und keineswegs nur vorläufig. Daher sollte bei Abschluss des Vorvertrages genau darauf geachtet werden, dass z.B. Klarheit darüber besteht, wer der Verkäufer ist und ob er auch (allein) verfügungsberechtigt ist, ob alle Informationen zu der Immobilie aus dem Liegenschaftsregister vorliegen, welche Genehmigungen zur Nutzung der Immobilie vorliegen, welche Vorkaufsrechte bestehen, wie Anzahlung und Kaufpreiszahlung geregelt werden etc.
Der notarielle Kaufvertrag vollzieht dann meist nur noch die im Vorvertrag getroffenen Regelungen, so dass beim Notarvertrag wenig Gestaltungsspielraum besteht. Versäumnisse aus dem Vorvertrag können dann selten nachgeholt werden.. Der Notar veranlasst nach Abschluß des Kaufvertrages die Eintragung des Eigentumsübergangs im Kataster bzw. Liegenschaftsregister. Bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages fallen im übrigen sofort die Erwerbsteuern an, die beim Kauf als Zweitwohnung ca. 10 % des Katasterwertes betragen, beim Erstwohnsitz nur ca. 3 %.
Die bisher weit verbreitete sog. Unterverbriefung des Kaufpreises hat seit Anfang 2006 an Bedeutung verloren. Inzwischen werden die Erwerbsteuern nicht mehr nach dem offiziell angegebenen Kaufpreis berechnet, sondern nach dem wesentlich niedrigeren Katasterwert der Immobilie. Die Notarkosten werden dagegen vom Kaufpreis berechnet.
Häufig wird dem Käufer von Verkäuferseite empfohlen, den Erstwohnsitz wegen der günstigeren Erwerbskosten in Italien zu nehmen. Ob dies jedoch wirklich vorteilhaft ist, sollte vorher sorgfältig geprüft werden, da sich hieran weitreichende rechtliche und steuerliche Folgen knüpfen. Wichtig ist hierbei die Gesamtsituation im Einzelfall genau zu überdenken. Zudem wird behördlicherseits überprüft, ob der Erstwohnsitz tatsächlich besteht. Eine falsche Entscheidung kann dabei langfristig finanziell eher ungünstig sein.
Vorsicht ist geboten, wenn der Verkäufer Ihnen "Schwarzzahlungen" des Kaufpreises vorschlägt. Unabhängig davon, dass dies eine Steuerhinterziehung bedeutet, macht es auch in Hinblick auf einen späteren Weiterverkauf für den Käufer wenig Sinn.
Ist an dem Kaufgeschäft ein Makler oder eine Immobilienagentur beteiligt, sollte man zur Vermeidung von rechtlichen und finanziellen Nachteilen darauf achten, dass es sich um einen zugelassenen Vermittler handelt. Der Maklerberuf erfordert in Italien eine behördliche Genehmigung, die nur erteilt wird, wenn der Vermittler u.a. eine fachliche Qualifikation nachweist. Da auf dem Immobiliensektor viele schwarze Schafe aktiv sind, sollte man sich vor Abschluss irgendwelcher Verträge von der Seriosität des Maklers überzeugen. Die Schutzgemeinschaft Italien ist hierbei gerne behilflich. Die Maklerprovision beträgt üblicherweise 2 bis 4 % des Kaufpreises und sollte vor Abschluss des Maklervertrages ausgehandelt werden.
In Anbetracht der hohen Investitionen bei Immobilien ist es sinnvoll, sich vor dem Geschäft über alle Risiken und Fallstricke zu informieren und sich entsprechend beraten zu lassen. Die Beratung durch Anwälte oder Steuerberater in Italien ist in solchen Fällen meist deutlich teurer als in Deutschland, wo es auch viele Spezialisten für Italien gibt. Die Schutzgemeinschaft Italien vermittelt gerne Adressen von geeigneten Beratern oder bietet selbst ihre fachkundige Hilfe und umfangreichen Leistungen an
